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Obligación del fiador arts. 1622 y 1582bis del Código Civil. MATERIA: COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES

Expte. N°: 49921 CRESPI JUAN CARLOS C/ MOTTA FABIO O. Y OTRA S/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES

N° Orden: 39VER DESDE SCBA.DOC

Libro de Sentencia  Nº: 52

Sentencia – Folio:

/NIN,  a  los 22  días del mes de Marzo del año dos mil once, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores  Jueces  de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil  y Comercial de Junín Doctores  RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, PATRICIO GUSTAVO  ROSAS Y JUAN JOSE GUARDIOLA, en causa Nº 49921  caratulada:  “CRESPI JUAN CARLOS C/ MOTTA FABIO O. Y OTRA S/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES”,  a  fin  de dictar sentencia, en el siguiente  orden  de  votación, Doctores: Guardiola, Castro Durán y Rosas.-

La Cámara planteó las siguientes cuestiones:

1a.-  ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

2a.-  ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Doctor Guardiola, dijo:

1.- En la sentencia dictada a fs. 118/122, en lo que interesa en orden al  recurso a considerar, se resolvió que la codemandada Eva Isabel Lonzo tiene legitimación pasiva en su condición de fiadora del contrato de locación, que por un plazo de tres años fuera suscripto el 9/6/2003, por los arriendos impagos  hasta el 11/12/2006 -fecha en que el actor y el locatario Motta celebraron sin su intervención el convenio de fs. 9  elevando el monto del alquiler a $ 650 por los dos meses acordados para la restitución  del inmueble locado- . Con exclusión entonces de esos períodos a razón de $400 mensuales que se encuentren impagos, por los que manda llevar adelante contra aquella la ejecución, recepta parcialmente la excepción de inhabilidad de título que opusiera. Distribuye  las costas generadas por la participación de la coejecutada en un 80% a su cargo y en un 20% al actor.

Apelaron el actor y la fiadora (fs. 123 y 126). El primero de los recursos quedó desierto por la extemporánea presentación de memorial ( ver fs. 136/138; art. 246 del CPCC). La coejecutada expresó sus agravios a fs. 132/134, criticando el decisorio por entender que la fianza oportunamente otorgada no sólo expiró por el vencimiento del plazo del contrato sino por el convenio de desocupación de acuerdo a lo establecido por los arts. 2046/2047 del CCivil, agregando que al momento de su suscripción nada se adeudaba al locador Crespi atento los términos de la ejecución, por lo que su excepción de falta de legitimación pasiva debió ser receptada. Cuestiona también la imposición de costas. No habiendo ejercido el ejecutante su derecho de réplica, llegan las actuaciones en condiciones de ser resueltas (art. 270 del CPCC)

2.- El recurso debe prosperar. Habiéndose promovido el 1/7/2009 la ejecución de  29 arriendos mensuales (ver fs. 66/67vta.) resulta evidente que con  el criterio del sentenciante de grado en cuanto al efecto extintivo de la fianza del convenio suscripto sin intervención de la garante (art. 2046 CCivil), no existiría deuda alguna a su cargo, ya que no se están ejecutando períodos anteriores a su celebración. Por lo tanto las excepciones opuestas debieron ser íntegramente de recibo.

No obstante ello y sin desconocer que tal como se resolvió en el VII Encuentro de Abogados Civilistas (Rosario 1993) “la alteración del precio de la locación o la extensión del plazo, aún en el supuesto del art. 1622 del Código Civil, dan lugar a la extinción, salvo que el codeudor haya manifestado su conformidad” y que el “convenio de desocupación celebrado con posterioridad al vencimiento del término original determina la existencia de un nuevo acuerdo, para lo cual necesariamente debe recabarse la aceptación del fiador por el nuevo período de tiempo, según lo establece el segundo párrafo del art. 1582bis” ( Ariza Ariel ” Modificación al régimen legal de la fianza en el contrato de locación. Incorporación del art. 1582 bis al Código Civil (ley 25628)” JA 2002-IV-812), para una mayor satisfacción de los justiciables, estimo conveniente formular algunas precisiones que llevarían en este caso en mi opinión a la liberación de la fiadora por  todas las obligaciones posteriores al vencimiento del plazo contractual.

Recordemos que el art. 1582 bis “establece como principio general que la obligación el fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación. Más también incluye una excepción, cual es que la prolongación de la tenencia derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. En consecuencia el locador debe tener un papel activo, ya que…debe colocar en mora a su locatario, intimándolo a devolver la cosa. Además de conformidad al art. 1609 y acabado el tiempo si el locatario no restituye la cosa, el locador deberá demandarlo para ello, pues entendemos que es insuficiente el aviso sin la iniciativa adecuada para lograr la devolución. De lo contrario, podría aparecer una práctica negativa: intimar y seguir quieto, dejando en los hechos quedarse al locatario, con resultados parecidos a los actuales, salvo el envío de una carta documento. Es que, de acuerdo al art. 1622 interpretado a la luz de esta nueva disposición, si terminado el contrato el locatario permanece en el uso y goce, la locación concluida continuará hasta que el locador requiera la devolución de la cosa, pudiéndola pedir en cualquier tiempo; pero si el propietario no coloca a su inquilino en situación de retención indebida la locación continuará en sus mismos términos, aunque sin garantía. De ahí la relevancia de la conducta del locador, quien debe estar muy atento a la defensa de sus derechos. O sea  que la reforma introdujo la posición más drástica, la de la no responsabilidad del fiador más allá del período convenido. Como hace excepción la no restitución a su debido tiempo, la prolongación no puede derivar del acuerdo entre locador y locatario, ni de la mera omisión del locador en pedir la cosa. Es que, si no hay intimación a desocupar, la continuidad en los términos del art. 1622 no convierte en indebido el tiempo de uso posterior, pues está consentido. Y si no es indebido, no responderá el fiador del locatario cuya fianza se ha extinguido por esta causal…Ahora claramente se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Ello significa que el locador que quiera mantener a su inquilino en el uso y goce puede pactar una extensión o nuevo término, pero el fiador debe suscribir el naciente trato. Con esta disposición se acabaron las prórrogas tácitas en los términos del art. 1622 con imposibilidad de desligarse del fiador, que si bien son mes a mes sin una reconducción del contrato pueden durar- y muchas veces duran- largos años” ( Higthon  en el Código Civil del que es coordinadora Ed. Hammurabi To. 4A p.354/5)

“…. Cabe concluir, pues que la fianza cubre los daños y perjuicios ocasionados por la mora en la devolución del inmueble, siempre que el locador sea diligente y demande el desalojo en un plazo razonable, siguiendo con presteza todas las instancias judiciales requeridas para obtener el lanzamiento….” (Lavalle Cobo en Código Civil de Belluscio-Zannoni To. 9 p. 1416).

“…La nueva norma obliga al locador (si pretende conservar la garantía dada por el fiador) a exigir de inmediato la restitución del inmueble o a celebrar un nuevo contrato con la participación y conformidad del fiador. Si nada de ello ocurre, la responsabilidad del fiador se extingue automáticamente, ipso iure, por el vencimiento del plazo. Pero si se intima la restitución y el locatario no lo devuelve y se inicia la acción de desalojo consiguiente, el fiador responderá por los perjuicios que genere la falta de entrega del bien en el tiempo oportuno…” (Borda Alejandro ” La fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil( un paso en la buena dirección pero insuficiente)”La Ley 2002-E-1207)

En el sublite, vencido el contrato el 10 de junio de 2006, recién se reclamó fehacientemente la restitución por cartas documento cuyas copias obran glosadas a fs. 12/14, el 25 de octubre de 2006, sin darse cuenta de otra gestión tendiente al recupero de la cosa  hasta el convenio mencionado del 11 de diciembre, por el que además de establecer el incremento del canon locativo por los dos nuevos meses que se acuerdan se indica que el Sr. Motta ha continuado ocupando el bien “en los términos del art. 1622 del Código Civil”. Es decir, no se observan circunstancias que conduzcan a mantener subsistente la fianza más allá del plazo resolutorio contractual.

Por lo dicho, propongo se revoque el fallo en lo pertinente, rechazándose la ejecución promovida contra la fiadora coejecutada, con costas de ambas instancias a cargo del actor (arts. 68 y 274 del CPCC).

ASI LO VOTO.-

Los Señores Jueces Doctores  Castro Durán y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.-

A LA SEGUNDA CUESTION el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:

Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC, corresponde:

I- REVOCAR la sentencia apelada en lo que se refiere a la acción intentada contra Eva Isabel Lonzo, la que se rechaza (art. 542 inc. 4 CPCC). Con costas de ambas instancias al ejecutante Juan Carlos Crespi. Difiérese la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 8904)

ASI  VOTO.

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

Con lo que se dio por finalizado el presente acuerdo que firman los Señores Jueces por ante mí: FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-

 

 

//NIN,        22      de Marzo de 2011.-

AUTOS Y VISTOS:

Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC, SE RESUELVE:

I- REVOCAR la sentencia apelada en lo que se refiere a la acción intentada contra Eva Isabel Lonzo, la que se rechaza (art. 542 inc. 4 CPCC). Con costas de ambas instancias al ejecutante Juan Carlos Crespi. Difiérese la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 8904)

Regístrese, notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado de origen.- FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria)

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  1. abril 22, 2011 en 2:35 pm

    SEBASTIÁN

    Estoy buscando un post tuyo, al que estaba suscripta, sobre REVOCACIÓN DE TESTAMENTO o REVOCACIÓN DE DONACIÓN pero no lo encuentro por ningún lado, y me interesaría leerlo ¿me podrías decir como buscarlo o me mandarías el link?
    Me interesa seguir este blog pero no lo entiendo mucho (soy psicóloga, no abogada), es sobre cada caso particular resuelto por un abogado.
    A mi me interesaría ese tema, luego te cuento por que, es sobre una tia abuela que hizo un testamento para donarle la casa a la parroquia del barrio pero dejaría desprotegido a mi tío (sobrino de ella) que ahora está viviendo allí, con discapacidad y la jubilación minima (tuvo ACV). Es real esto, es mi familia y me angustia el desamparo que pueda sufrir mi tío cuando ella muera y la propiedad sea ya de la parroquia por testamento
    bueno, saludos y gracias
    magú

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